Zaniżony metraż to sytuacja, w której mieszkanie ma mniejszą powierzchnię niż deklarował deweloper. Ponieważ cena lokalu jest liczona za każdy metr kwadratowy, brakujące metry to wymierna strata. Prawo uznaje taką rozbieżność za wadę fizyczną; nabywca może żądać obniżenia ceny lub odstąpienia od umowy. Rękojmia chroniąca przed wadami obowiązuje przez pięć lat od wydania mieszkania, a odpowiedzialność dewelopera jest bezwzględna – odpowiada nawet wtedy, gdy nie wiedział o błędnym pomiarze.
Główne przepisy – prawo do zwrotu ceny
Art. 560 § 1 Kodeksu cywilnego, odczytywany w systemowym związku z art. 556 i nast., przyznaje kupującemu uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy, polegające na złożeniu oświadczenia o obniżeniu ceny albo – przy wadzie istotnej – o odstąpieniu od umowy, gdy rzecz sprzedana jest niezgodna z umową; do tej kategorii należy w szczególności ujawnienie, że nieruchomość nie posiada deklarowanego w treści umowy metrażu, co stanowi klasyczny przykład wady polegającej na nieodpowiedniości rzeczy do ustalonego w umowie celu lub braku właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć. W razie stwierdzenia rozbieżności powierzchni, której – z uwagi na charakter wady – co do zasady nie da się usunąć, kupujący może skutecznie żądać stosownego obniżenia ceny, przy czym rozmiar obniżki determinuje art. 560 § 3 k.c., wymagający zachowania proporcji między wartością rzeczy wolnej od wady a wartością rzeczy dotkniętej wadą, co w praktyce przekłada się na proporcjonalny zwrot części wynagrodzenia odpowiadającej „nieistniejącym metrom”.
Dochodzenie praw – reklamacja i mediacja
Po stwierdzeniu zaniżenia powierzchni użytkowej lokalu właściwym sposobem działania jest niezwłoczne złożenie do sprzedawcy, w szczególności dewelopera, pisemnej reklamacji, w której – przy zachowaniu formy umożliwiającej dowód doręczenia – należy przedstawić wyniki obiektywnych pomiarów wykonanych według normy i metodyki przyjętej w umowie, dokonać precyzyjnego wyliczenia brakującej powierzchni oraz sformułować jednoznaczne żądanie obniżenia ceny wraz z jego uzasadnieniem., to jest poprzez wskazanie, że cena winna zostać skorygowana w tej proporcji, w jakiej wartość nieruchomości dotkniętej wadą pozostaje do wartości nieruchomości wolnej od wady; dla wykazania tej proporcji zasadna bywa opinia rzeczoznawcy majątkowego, a do pisma należy dołączyć kopie dokumentów źródłowych (umowy, rzutów, protokołów odbioru, operatu i dokumentacji pomiarowej). Jeżeli sprzedawca nie uwzględni reklamacji, dopuszczalne jest podjęcie mediacji, w ramach której bezstronny mediator ułatwia zawarcie ugody, przy czym wszczęcie mediacji – podobnie jak wytoczenie powództwa – wywołuje skutek w postaci zawieszenia biegu terminów do wykonania innych uprawnień z rękojmi; skutkiem zakończenia mediacji bez ugody jest ponowne uruchomienie biegu terminu
Odszkodowanie i sąd – co obejmuje roszczenie
Nieprawidłowe określenie powierzchni lokalu (zwłaszcza jej zawyżenie) generuje koszty nie tylko poprzez zawyżenie ceny nabycia. Odszkodowanie od dewelopera może obejmować zwrot części ceny odpowiadającej brakującym metrom oraz zwrot zwiększonych kosztów kredytu i podwyższonych opłat eksploatacyjnych. W praktyce wartości roszczeń mieszczą się od kilku do kilkudziesięciu tysięcy złotych. Gdy zawarcie ugody jest niemożliwe, sprawa może zostać skierowana do sądu, co wiąże się z dodatkowymi kosztami postępowania
Zapobieganie i wsparcie – jak pomaga Helpum
Najlepszą metodą na uniknięcie problemów jest weryfikacja dokumentów przed podpisaniem umowy i zlecenie profesjonalnego pomiaru podczas odbioru lokalu. Jeśli rozbieżność się pojawi, trzeba działać szybko – dobrze przygotowana reklamacja często pozwala odzyskać pieniądze bez procesu. Kancelaria Helpum specjalizuje się w sprawach odszkodowawczych i zapewnia wsparcie na każdym etapie: od analizy umowy po reprezentację w sądzie. Nasz zespół łączy doświadczenie z indywidualnym podejściem, dzięki czemu pomagamy uzyskać należne odszkodowanie przy minimalnym wysiłku ze strony klienta.
Artykuł sponsorowany
